香港樓市不降解之謎

既然股市已經進入寒冬，樓市點解仍然無事？

「香港樓市未爆之嘛。」「唔會嘅，香港嘅樓市有剛性需求。」「但係好多香港人移民喎。」「移民又唔一定賣樓；好多人都係睇定啲，驚賣咗買唔返呀。」「但係我識得啲人都話唔會返香港。」「佢講你又信？」

以上對話，大家都應該聽過唔少。

首先畀個背景資料大家參考：根據港交所資料，截止 2022 年 9 月 30 日，港股主板總市值為 30.7 萬億港元。

歷史上，港股主板總市值最高係 2021 年 2 月 17 日嘅 58.5 萬億。換句話說，過去 20 個月，港股蒸發咗約莫 47% 。2021 年 2 月恆生指數最高為 31183 點，到目前 16000 都就快失守，跌幅其實相約。

雖然股市流動性大過樓市，但地產更普遍地涉槓桿（即係按揭）；理論上，當樓市出現泡沫又或者泡沫爆破嘅時候，對銀行金融業嘅衝擊亦往往更大。

雖然唔同資產（即係樓、股票等）有本身嘅微觀因素，但係假如背後係整個宏觀經濟因素，例如匯率、利率、資金流向等，帶動嘅現象，點解樓市同股市好似有咁大差別？究竟有乜嘢原因，香港嘅樓市可以咁硬淨？係唔係金管局嘅風險管理措施做得好？

最後，香港樓市嘅現況又究竟係點？